Руководства, Инструкции, Бланки

Образец Договор Уступки Права Требования На Квартиру В Новостройке Образец

Рейтинг: 5.0/5.0 (40 проголосовавших)

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Переуступка прав требования по договору долевого участия

Покупка квартиры по переуступке прав требования по договору долевого участия: виды договоров и нюансы схем

Часто новостройки приобретают по стандартному методу, при котором переуступаются права требования.

Метод достаточно распространен, однако связан с большими рисками переуступки по ДДУ (договору долевого участия).

Около 15% новых квартир на рынке строящейся недвижимости оформляются путем заключения договора цессии (переуступки права требования). Это только на начало работ по строительству. На заключительном этапе количество сделок с применением этого метода достигает 90%.

Стоит ли покупать

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить
именно Вашу проблему,
позвоните юристу прямо сейчас:

8 (499) 703-51-45 — Москва
8 (812) 309-51-95 — Санкт-Петербург
8 (800) 333-45-16 (доб. 604) — РФ

Если Вам так удобнее,
напишите онлайн-консультанту!

Все консультации бесплатны.

Покупать квартиры с непереданным правом собственности – тривиальная ситуация на рынке новой недвижимости, однако не всегда оправданная.

Часто застройщик не обладает достаточными полномочиями на передаваемый объект. Какие же риски могут сопровождать покупателя?

Чаще всего по такой схеме действуют инвесторы. Зарегистрированные в качестве физического или юридического лица, они выкупают квартиры на первоначальной стадии строительства объекта, преследуя при этом цель дальнейшей перепродажи.

За время проведения строительных работ цена на квартиры может вырасти почти в полтора раза. Инвесторы стараются приобретать квартиры в строящихся домах еще в самом начале развития проекта. Инвесторы очень рискуют, ведь могут, как выиграть, так и проиграть.

Замечание специалиста: при приобретении квартиры по договору цессии следует понимать, что возникновение исключительного права на собственность у покупателя при этом не наступает.

При оформлении договора переуступки права требования покупатель наделяется лишь правами требовать передачу объекта в собственность.

Существует два вида договоров, позволяющих совершать уступки требований:

  • ДДУ (договор долевого участия);
  • ПДКП (предварительный договор купли-продажи).

Статью о приобретении квартиры в новостройке по переуступке прав требования читайте здесь .

Уступка по ДДУ

Форма договора такого типа предполагает уплату покупателем полной стоимости объекта.

При этом необходимо отправить официальное уведомление застройщику о переуступке прав требования. ( Образец уведомления застройщика о переуступке прав требования можно скачать здесь ).

На условиях частичной оплаты неоплаченные счета передаются покупателю в виде долговых обязательств. Уступка при оформлении такого рода договоров может проводиться до самого момента фактической передачи квартиры.

Ограничений по количеству переуступок нет – их можно проводить вплоть до получения ключей от квартиры.

Приобретение квартиры в рамках договора долевого участия предполагает получение льгот на уплату налога со сделки. Получить имущественный налоговый вычет можно будет после того, как дом будет сдан в эксплуатацию.

Дольщик также может производить уступку неустойки по ДДУ, если застройщик, к примеру, не исполнил или исполнил, но с нарушением требований и правил, какие-либо пункты договора участия в долевом строительстве.

Совет юриста: оба договора — уступки права требования и долевого участия, должны быть зарегистрированы. Застройщик должен быть соответствующим образом уведомлен о договорах (например, путем послания заказного письма застройщику).

Уступка по ПДКП

Такой договор предполагает собой переуступку прав требования тогда, когда вступит в силу и начнет действовать главный договор купли-продажи (ДКП).

ПДКП включает в себя описание различных условий, при которых будет заключен основной ДКП.

Это размер оплаты по предварительному договору уступки, а также срок, когда главный договор вступит в действие.

Право на требование о передаче недвижимости в собственность покупателя при оформлении этого договора не наступает. Предварительный договор купли-продажи лишь обязывает стороны к заключению основного договора.

Если сделка будет расторгнута, выгодоприобретатель не сможет претендовать на объект, даже если при этом была произведена оплата стоимости помещения в полном размере.

Он может требовать компенсацию оплаченной суммы согласно условиям договора. Уступка права требования действительна при вступлении в силу ПДКП и до заключения основного ДКП.

Статью о покупке квартиры по переуступке прав в ипотеку читайте здесь .

Некоторые нюансы процесса уступки

Уступку прав необходимо проводить с участием застройщика напрямую в данном процессе. Возникает резонный вопрос – может ли застройщик отказать в переуступке прав требования?

Да, так как именно застройщик решает, давать положительный ответ или отрицательный.

Обычно застройщик взимает плату за услуги по оформлению документов. Выдача документа, подтверждающего согласие застройщика, обычно также является платной.

Уступка по ДДУ считается менее рискованной сделкой, чем переуступка прав по договору ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Правовая защита участников в долевом строительстве довольно – таки высока, в том числе подкрепляется соответствующими законами на федеральном уровне.

В случае, если договор будет расторгнут сторонами, конечный выгодоприобретатель потеряет значительную часть вложенных денег, ведь он получит лишь первоначальную стоимость квартиры, которая прописана в ДДУ между застройщиком и первым участником, а не уплаченные деньги при уступке.

В любом случае, определенные риски при вкладывании средств в еще незавершенный объект строительства всегда есть. Однако их можно минимизировать.

Для этого нужно получить у застройщика как можно больше информации о строящемся объекте, изучить все необходимые документы. Чем большей информацией вы владеете, тем меньшие риски вы несете.

Смотрите видео, в котором специалисты подробно разъясняют нюансы покупки квартиры по переуступке прав требования по договору долевого участия:

В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статьей могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите вопрос в форме ниже:

образец договор уступки права требования на квартиру в новостройке образец:

  • скачать
  • скачать
  • Другие статьи

    Оформление переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

    Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

    Переуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

    До оформления сделки по переуступке
    • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

    В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

    Порядок оформления переуступки

    Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

    1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

    Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

    • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
    • Свидетельство о государственной регистрации;
    • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
    • документы, подтверждающие права собственности на землю;
    • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
    • Разрешение на строительство;
    • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
      1. разрешение на строительство;
      2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
      3. цель проекта;
      4. этап строительства;
      5. срок реализации;
      6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
    • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
    • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.
    2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке Что необходимо сделать Продавцу

    Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

    1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  • Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб. а продается за 2 млн.руб. то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  • Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  • Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  • Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  • Получить выписку из ЕГРП на квартиру.

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Как заказать выписку, пройдитесь по ссылке.

    Что необходимо сделать Покупателю

    Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

    1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
    2. Подписать и получить кредитный договор и закладную. если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).
    3-й этап — составление договора переуступки прав

    Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который будет подписываться в Регистрирующем органе. Договор переуступки прав советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту в окошко справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.

    4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

    Зарегистрировать переход права можно в любом регистрирующем органе: в Регистрационной палате, Кадастровой палате или в МФЦ (Многофункциональном центре).

    1. В регистрирующем органе в присутствии сотрудника, всем участникам сделки подписать договор переуступки права требования на квартиру.
    2. Представить регистратору документы.
      • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
      • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
      • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
      • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
      • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
      • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
      • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
    3. Далее необходимо оплатить гос.пошлину. На каждого покупателя выдается отдельная квитанция. Гос.пошлину можно оплатить в кассе по приему платежей. Чаще всего она находится в этом же здании.
    4. Регистратор заполнит заявление, на основании приложенных документов. В нем указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждому участнику сделки подписать заявление .
    5. Регистратор: заберет заявление, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и оригиналы поданных документов.

    Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

  • В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданную ранее расписку.
  • Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста v.

    Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 703-05-84 — Москва и обл.; 8 (812) 309-92-94 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб. 113 — для других регионов РФ.

    Добрый вечер. У нас такая ситуация, купили квартиру по переуступке долга по договору купли-продажи, отдали все документы в Гую на регистрацию переуступки, через неделю дом сдался и мы получили ключи от квартиры. При заключении договора мы не заказыаали справку в ЕГРП на квартиру. Завтра день выдачи документов в ГУЮ. Вопрос, может ли регистрирующий орган выдать документ о регистрации права, если квартира заложена (банку), проверяют ли они это как-нибудь или ответственность на продавце. Как быть, если купленая квартира окажется в залоге?

    Здравствуйте, Людмила. Регистратор проверяет, есть ли какие-либо обремения на продаваемую недвижимость, а залог является одним из обременений. Но нужно знать как у Вас проходил полный порядок продажи квартиры. Так то если продаваемая квартира окажется в залоге, ее нельзя продать-купить без снятия обременения.

    Здравствуйте! Можно ли сократить срок регистрации прав по переуступке доли до 1-2 дней?

    Здравствуйте, Татьяна. Официально нет, только при обращении к начальнику Регистрируещего органа и договвариваться, должна быть очень веская причина или деньгами.

    Застройщик фактически вымогает деньги у первого покупателя, чтобы дать согласие на передачу права требования.
    Продавец не всегда получает прибыль при родаже в данной ситуации. Иногда жизненная ситуация складывается так, что нужно просто хотя бы вернуть свои деньги
    Давайте рассмотрим, сколько может стоить работа по изменению данных в списке застройщика. Сделать это можно за 5 минут. Но застройщик хочет нажиться.
    Он может назначить и 5% от стоимости и 10%. Можно ли его ограничить? Что об этом говорит закон?

    Добрый день, у меня след.ситуация: собираюсь приобрести квартиру в ипотеку в еще строящемся доме, т.е. по переуступке, банк кредитует. Назначена встреча с риэлтором продавца, чтобы отдать задаток в размере 50т.р. далее с продавцом мы едем к застройщику для оформления Договора переуступки, застройщик отправляет форму Договора в мой банк, банк согласовывает его и мы его подписываем. У меня вопрос по задатку, на что мне нужно обратить внимание? Какие моменты нужно обязательно прописать в расписке на задаток? Впервые с этим сталкиваюсь, и не хочу потерять задаток и чтобы меня обманули(

    Здравствуйте, Елена. Вот наша статья как раз по вашему вопросу, внимательно ее прочтите — Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры. В ней указаны все моменты.

    Спасибо за ответ, еще один нюанс в нашей ситуации — у нас ипотека, а продавец не хочет показывать полную стоимость, т.е. хочет ее занизить до той стоимости, по который он ее покупал, банк на это идет. Т.е. в договоре переуступки будет фигурировать сумма по которой он ее покупал, а разница будет по расписке. Так вот из этого вопрос, при составлении Договора о задатке, какая должна быть все-таки указана стоимость квартиры? Полная или заниженная? Насколько я понимаю, договор о задатке же ни застройщик, ни банк не увидит? в банк мы отдадим только расписки о получении наличных денег, правильно?

    Елена, в договоре задатка должна быть указана та стоимость, за которую покупаете, т.е. заниженная.
    А в банк должны предоставить и договор задатка и расписку, и в них обоих должна быть указана заниженная сумма. Поэтому ЧИСТО ДЛЯ СЕБЯ (не для банка) напишите еще одну расписку на НЕДОСТАЮЩУЮ сумму.

    Добрый день! Спасибо за Ваш труд. Подскажите, как проверить наличие обременений при уступке? Возможно, продавец еще не выплатил ипотеку. Он ведь может скрыть тот, факт что вложился по ипотеке, в таком случае перед застройщиком он чист, а вот перед банком есть долг. Как покупателю проверить это? Бывают еще какие-то виды обременения на такие «виртуальные» квартиры?

    Здравствуйте, Дмитрий. Закажите выписку из егрп на квартиру, котрую хотите преобрести. В данной выписке указаны есть ли (и какие) обремения на данную квартиру. Получить ее может любой, заказывается в МФЦ или Рег.палате. Вот ссылка на подробный порядок получения — Все о выписке из ЕГРП на недвижимое имущество .

    Доброго времени суток! Хочу купить квартиру в новостройке, которая сдана в эксплуатацию, дольщикам выданы акты приема-передачи квартиры, но право собственности еще не оформляют. Как оформить сделку, какой договор составляется? Как себя обезопасить, если продавец просит аванс? Спасибо!

    Здравствуйте, Сергей. Оформляется договор переуступки прав. Оформите договор аванса и пусть продавец напишет расписку о получении денег в виде аванса.

    добрый день.когда покупатель передает денежные средства при покупке квартиры по переуступке

    Здравствуйте, Ольга. До подписания договора при застройщике. Чаще всего застройщик берет свою комиссию, без его участия сделка не пройдет.

    Здравствуйте, хочу купить квартиру по переуступке. Застройщик подготовил договор переуступки и указал в нем, что сумма по ДДУ выплачена полностью. Не потребуют от меня еще и справку?

    Здравствуйте, Людмила. Не потребуют.

    Минуточку, если я отдам ДДУ продавцу, что тогда останется у меня. Мне же нужен будет ДДУ для оформления прав собственности.

    Здравствуйте, Ольга. ДДУ составляется в 4 экземпляров: один для Рег.палаты, один застройщику, один покупателю и один продавцу.

    Здравствуйте. Хочу продать квартиру Москва, Синявинская ул. д.11 по переуступке. Однако дом еще не сдан полностью (мой корп. 1). а я живу в Казани и нет возможности этим заниматься за отсутствием свободного времени. К кому посоветуете обратиться за квалифицированной помощью.

    Хочу купиить квартиру в строящемся доме по переуступке. Какой договор будет при покупке оформляться. Хочу при покупке использовать материнский капитал(ребёнку 3 года). Покупаю у частного лица

    Здравствуйте, Юлия. Если дом сдался в эксплуатацию и собственник получил акт приема передачи, то будет договор купли-продажи, но при условии, что получен технический и кадастровый паспорт. Если же этого всего нет, то договор переуступки прав пользования. Еще обратитесь в пенсионный фонд и узнайте обналичат ли Вам материнский капитал по покупке квартиры по переуступке права, потому что пенсионный фонд неохотно идет на это.

    Переуступка квартиры в новостройке

    Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

    February 28, 2016

    В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

    Переуступка – что это?

    Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

    Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

    Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

    Переуступка квартиры в новостройке: виды

    Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

    Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

    Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

    Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

    • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
    • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
    • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.
    Процесс оформления

    Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

    • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
    • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
    • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
    • Получить выписку из ЕГРП.
    • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
    • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

    От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет. Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки. Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

    Важные моменты

    Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

    Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

    Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

    Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

    Риски

    Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

    В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

    Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

    Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

    Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

    Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

    Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

    Налогообложение

    Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

    Плюсы

    Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

    Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

    Минусы

    Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

    Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной. Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации. Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

    Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

    Договор цессии (переуступки прав) в новостройке

    Порядок оформления договора цессии в новостройке

    Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

    Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы. Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

    С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

    Юридическая природа и суть переуступки права требования

    Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

    Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

    Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

    Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

    Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

    Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

    Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

    Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем:

    • появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены;
    • иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика. На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов;
    • во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом. Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье.

    О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика.

    Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

    Основные риски по договору цессии

    Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю».

    Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.

    1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику.

    Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий. По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии:

    • полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
    • наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика;
    • наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования.

    Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 российского Гражданского кодекса, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

    2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора.

    В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий. Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто.

    Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства.

    Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока. Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

    3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

    Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия. Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации.

    Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются:

    • инвестиционные соглашения;
    • предварительные соглашения купли-продажи;
    • предварительные соглашения долевого участия;
    • вексельные схемы.

    Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

    Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если:

    • приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия;
    • оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

    4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

    Процедура покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке подробно раскрыта в этой статье.

    Правила оформления цессии

    Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке.

    При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги.

    Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется.

    Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

    Комментарии (13)

    Очень полезная статья, и хорошо написана. Спасибо.

    Аскар, а в каком месте вас чуть не обули?)

    у меня идет суд, приобрели квартиру у ген.подрядчика, продавец уведомил инвестора о переуступке, но за несколько месяцев до этого, инвестор продал наше квартиру третьему лицу, потом ее же передал застройщику, а те оформили на нее право собственности и перепродали родственникам. Я пока еще не уверена в исходе дела. А статья замечательная, только вот в моем то случае что делать?

    Здравствуйте Елена! Поскольку в вашем случае, скорее всего, имеет место нарушение условий договора одной из сторон, вы как добросовестная сторона договора имеете право на получение компенсации. Кроме того, поскольку дело находится на рассмотрении в суде, решение будет принято судом на основе доказательств и документов, имеющихся в материалах дела.

    Мда……теперь и у меня сомнения в моей сделки. подала документы в росреестр….оформила квартиру в ипотеку и теперь сомневаюсь в том, что дом сдастся во время…..и сдастся ли….слухи пошли, что застройщик готовит документы на банкротство….страшно….что далать не знаю

    Марина, а где вы покупали квартиру, если не секрет?

    Спасибо за статью, доступно для понимания… пробовала читать на другом сайте на эту тему, поняла что сильно хочу спать…

    Боже, если б все ньансы я знала раньше. У меня дду с ипотекой.строительство домов встало. Введут дома или нет, неизвестно. и теперь 15 лет платить ипотеку за воздух? Я просто не доживу до этого…. Теперь я понимаю, как страшно жить в России!

    Добавить коментарий